Lo que realmente cuesta comprar una casa
Cuando piensas en comprar una vivienda, piensas en el precio. Pero el precio es solo una parte del coste total. Entre impuestos, notaría, registro, gestoría y gastos de hipoteca, el desembolso real puede superar el precio de compra en un 10% a 15%.
Vamos a desglosar cada concepto para que no te pille nada por sorpresa.
Los impuestos: la partida más grande
Vivienda de segunda mano
El impuesto principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El porcentaje varía por comunidad autónoma:
- Cataluña: 10%
- Madrid: 6%
- Andalucía: 7%
- Comunidad Valenciana: 10%
- País Vasco: 4%
Ejemplo: Una vivienda de 200.000 euros en Madrid supone 12.000 euros de ITP. La misma vivienda en Cataluña, 20.000 euros. La diferencia es brutal.
Vivienda nueva
Para obra nueva pagas IVA (10%) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.
Atención
Los impuestos se pagan sobre el valor de referencia catastral o el precio de compra, el que sea mayor. Desde 2022, Hacienda puede reclamar la diferencia si el valor de referencia supera el precio escriturado.
Gastos de notaría y registro
Son gastos regulados por arancel, así que no hay grandes diferencias entre notarios:
- Notaría: entre 600 y 1.200 euros dependiendo del precio de la vivienda
- Registro de la Propiedad: entre 400 y 700 euros
- Gestoría: entre 300 y 500 euros (se encarga de los trámites administrativos)
Gastos de hipoteca
Si financias la compra, añade estos costes:
- Tasación: 250 - 500 euros (obligatoria para la hipoteca)
- Comisión de apertura: algunos bancos la cobran, suele ser entre 0% y 1%
- Seguros vinculados: el banco te "ofrece" seguro de hogar y vida. Son legalmente opcionales, aunque te bonifican el tipo de interés si los contratas
Consejo
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco paga la mayoría de gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro, gestoría e IAJD). Tú solo pagas la tasación.
Calcula tus costes reales
Usa nuestra calculadora para estimar el coste total de tu compra. Introduce el precio de la vivienda, la comunidad autónoma y si es obra nueva o segunda mano:
Calculadora de costes de compra
Gastos iniciales
Cuota mensual estimada
759 €/mes
¿Cuánto pagarás de hipoteca al mes?
Si necesitas financiación, este simulador te muestra la cuota mensual según el importe, plazo y tipo de interés. Además, puedes calcular si las bonificaciones que te ofrece el banco (seguro de vida, hogar, nómina...) compensan realmente frente a su coste:
Simulador de hipoteca
Cuota mensual
759 €
Total intereses
67.621 €
Coste total
227.621 €
Comparativa
Sin bonificaciones
Con bonificaciones
Las bonificaciones te ahorran 4962 € en total
Resumen de costes por precio de vivienda
Para que te hagas una idea rápida, aquí tienes los costes aproximados para una vivienda de segunda mano en una comunidad con ITP del 8%:
| Precio vivienda | ITP (8%) | Notaría + Registro | Gestoría | Total aproximado |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 euros | 8.000 | 900 | 400 | 9.300 euros |
| 200.000 euros | 16.000 | 1.100 | 400 | 17.500 euros |
| 300.000 euros | 24.000 | 1.300 | 450 | 25.750 euros |
| 400.000 euros | 32.000 | 1.500 | 500 | 34.000 euros |
Los gastos que muchos olvidan
Además de lo anterior, reserva presupuesto para:
- Mudanza: 500 - 2.000 euros
- Alta de suministros: agua, luz, gas pueden tener costes de alta o cambio de titular
- Pequeñas reformas: casi siempre hay algo que ajustar, limpieza profunda o pintura como mínimo
- Comunidad de propietarios: confirma que el vendedor está al corriente de pago antes de firmar
- IBI proporcional: se prorratea entre comprador y vendedor según la fecha de la escritura
Consejo
Regla general: ten ahorrado al menos un 15% del precio de la vivienda para cubrir todos los gastos de compra, además de la entrada que el banco no financie.
La preparación es todo
Comprar una vivienda es probablemente la decisión financiera más importante de tu vida. No te lances sin tener los números claros. En Professional House te ayudamos a entender cada coste y a planificar tu compra sin sorpresas de última hora.