Las cláusulas que pueden costarte miles de euros
Firmar un contrato con una inmobiliaria debería ser un acto de confianza. En la práctica, muchos contratos están diseñados para proteger a la agencia y dejar al propietario en una posición vulnerable. Vamos a destripar las cláusulas más problemáticas una por una.
1. La cláusula de penalización por desistimiento
Cómo la redactan: "En caso de resolución anticipada del contrato por parte del propietario, este deberá abonar una indemnización equivalente al X% del precio de venta."
Por qué es abusiva: Te obliga a pagar aunque la agencia no haya movido un dedo. La ley protege al consumidor frente a penalizaciones desproporcionadas. Una penalización que no guarda relación con los gastos reales incurridos por la agencia puede ser declarada nula.
Atención
Si la penalización supera los gastos reales y demostrables que la agencia ha tenido en la promoción de tu vivienda, es desproporcionada. Exige que se detallen esos gastos.
2. La renovación automática silenciosa
Cómo la redactan: "El contrato se renovará automáticamente por periodos iguales salvo comunicación fehaciente con 30 días de antelación."
El problema: Si no estás pendiente de las fechas, tu contrato se renueva solo. Y con él, la exclusividad y todas las condiciones que quizás ya no te interesan.
3. La comisión post-contrato
Cómo la redactan: "Si la vivienda se vende en los 12 meses posteriores a la finalización del contrato a un comprador presentado por la agencia, se devengará la comisión íntegra."
El truco: Definen "comprador presentado" de forma tan amplia que cualquier persona que haya visitado el portal inmobiliario cuenta. Algunos contratos incluso incluyen a personas que simplemente llamaron para preguntar.
Consejo
Negocia para que "comprador presentado" se limite a personas que visitaron físicamente la vivienda acompañadas por la agencia, y reduce el periodo post-contrato a 3 meses como máximo.
4. La cláusula de precio mínimo
Cómo la redactan: "El propietario no podrá aceptar ofertas inferiores al precio mínimo establecido sin consentimiento de la agencia."
Por qué es problemática: Tu vivienda es tuya. Nadie debería poder vetar a qué precio la vendes. Esta cláusula le da a la agencia un poder de decisión sobre tu propiedad que no le corresponde.
5. Gastos de comercialización no reembolsables
Cómo la redactan: "Los gastos de comercialización (fotografía, publicidad, cartelería) serán a cargo del propietario y no se reembolsarán en ningún caso."
La trampa: Pagas por servicios que no has aprobado individualmente y que no puedes recuperar aunque la agencia incumpla su parte del acuerdo.
Cómo protegerte antes de firmar
Aquí tienes un protocolo sencillo que puede ahorrarte disgustos:
- Lee cada línea del contrato. Sí, cada línea. Si algo no lo entiendes, no firmes hasta que te lo expliquen.
- Pide el contrato con 48 horas de antelación. Ninguna agencia seria te obligará a firmar en el momento.
- Tacha o modifica lo que no aceptes. Un contrato es negociable. Si te dicen que no, ya sabes con quién estás tratando.
- Consulta con un abogado si el contrato supera las 3 páginas o incluye terminología que no dominas.
- Guarda toda la documentación: correos, mensajes, el contrato firmado y cualquier modificación.
Atención
Las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho según la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Pero es mucho más fácil evitarlas que litigar después.
La transparencia no es opcional, es obligatoria
En Professional House creemos que un contrato debe ser claro, justo y equilibrado. Por eso nuestros acuerdos caben en una página, están en lenguaje llano y no incluyen ninguna de las cláusulas que acabamos de describir.
Si ya has firmado un contrato con cláusulas que te parecen abusivas, no te quedes quieto. Busca asesoramiento legal y haz valer tus derechos. La ley está de tu lado.